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사진출처: This Time

하늘 높은 줄 모르는 집값 상승에 결국 저금리 기조 깨지나?

– 캐나다 은행 “집값 우려 수준”발언에 트루도 정부 모기지스트레스 테스트 기준금리 인상

– 지난 3월부터 1년 넘게 유지 중인 0.25% 초저금리 인상 신호?

 

하늘 높은 줄 모르고 계속되는 캐나다 전반의 주택가격 상승 국면에 캐나다 은행(Bank of Canada)가 “미쳐간다(gone bonkers)는 표현까지 써가며 극단적인 우려를 표명하고 나섰다. 집값 상승과 그에 따른 캐나다 국민들의 총부채가 늘어나면서 점점 위험한 수준에까지 도달하고 있다는 것. 캐나다 은행은 아직 금리 인상을 통해 집값 안정을 이루고 총부채 수준을 줄여가겠다는 명시적인 표현을 쓰진 않았지만 캐나다 은행의 이 같은 발언이 나온 후 캐나다 금융감독원(Office of the Superintendent of Financial Institution)이 모기지 스트레스 테스트 시 적용하는 금리를 최저 5.25%로 현행보다 약 0.5%가량 인상했다. 금리 인상의 신호탄이 아니냐는 분석이다.

 

▶ 캐나다 은행 “주택가격 미쳐간다” = 캐나다 은행은 지난 20일 “주택 시장이 미쳐간다(housing market has gone bonkers)”는 극단적인 표현을 써가며 우려를 표명했다. 캐나다 은행은 최근 발간한 ‘연간 금융시스템 검토(annual financial system review)’ 보고서에서 주택가격의 급작스러운 상승을 캐나다 경제가 직면한 6가지 약점 중 하나로 꼽았다. 또 캐나다 은행은 너무 많은 가구들이 모기지 대출에 기대고 있다며 실직이나 다른 경제적 충격이 올 경우 그들의 빚은 금세 감당할 수 없게 될 것이라 지적했다.

 

최근 캐나다의 주택가격의 급작스러운 상승은 역사적으로 봐도 전례가 없는 수준이다. 캐나다 부동산 협회에 따르면 지난 4월 주택가격 지수는 1년 전에 비해 23.1%나 솟아올랐다. 이 같은 상승은 과거 2006~2007년이나 2016~2017년 사이 집값 상승 랠리 보다도 훨씬 큰 것이다.

 

하지만 캐나다 은행은 아직도 금리 인상 카드를 꺼내 들지 않고 있다. 아직도 8.1%에 달하는 전국 실업률과 코로나 팬데믹에 따른 경기 침체에서 완전히 벗어나지 않은 상황에서 금리 인상은 모처럼 회복되는 경기에 찬물을 끼얹을 수 있다는 판단 때문이다. 캐나다 은행은 팬데믹이 선언된 지난 2020년 3월 금리를 기존의 0.75%에서 역대 최저 수준인 0.25%로 낮춘 후 지금까지 저금리 기조를 유지 중이다.

 

캐나다 은행 총재 티프 맥클램(Tiff Macklem)은 “일부 사람들은 최근의 주택가격 상승이 계속될 것으로 믿고 있을지 모른다. 이 같은 판단은 실수일 수 있다”고 경고했다

 

▶ 모기지 스트레스 테스트 기준 금리 0.5%가량 인상, 금리 인상 신호탄? = 캐나다 은행의 이같은 우려에 캐나다 금융감독원이 즉각 대응했다. 캐나다 금융감독원은 6월 1일부터 모기지 스트레스 테스트 시 금리를 ‘현행 시중금리에 2%를 가산한 것’, 혹은 ‘5.25%’ 중 높은 쪽을 적용하기로 했다고 밝혔다. 현재는 모기지 스트레스 테스트 시 시중금리보다 2% 높은 4.79%를 기준으로 감당 가능한지 여부를 검사하지만, 앞으로는 이보다 약 0.5%높은 5.25%의 금리를 최저 기준으로 삼겠다는 것이다. 이 같은 금리 기준은 모기지 보험이 적용되지 않는 다운페이먼트 20% 이상인 사람들에게만 적용된다.

 

모기지 스트레스 테스트는 모기지를 대출받는 사람이 자신의 수입의 약 40%를 모기지 상환에 사용한다고 가정했을 때, 현재보다 금리가 2%이상 인상됐을 때도 감당할 수 있는지를 기준으로 심사된다. 모기지 스트레스 테스트에 적용되는 기준 금리를 실질적으로 인상하는 것은 금융당국들이 앞으로 금리가 실제 인상될 것이라 생각한다는 것을 시사한다. 이에 따라 전문가들 사이에서는 당장은 아니라도 연말쯤 되면 기준 금리가 0.5% 오른 0.75%로 오르는 것 아니냐는 관측이 나오고 있다. 실제 2020년 3월 금리 인하 전 캐나다 기준 금리는 0.75%였다.

디스타임 김재현 리포터